そもそも「戸建賃貸経営」って？

戸建賃貸経営とは、「人に貸すための戸建住宅」を自分の土地に建てて家賃収入を得ること。2015年に執行された、いわゆる「空き家法」の改正により、節税対策で資産活用意識が高まりました。土地の節税対策には賃貸マンション・賃貸アパート経営、物販店舗の建て貸しなどの方法がありますが、いま「戸建賃貸経営」の人気が高まっています。

戸建賃貸の供給率は約3％！

戸建賃貸の強みはなんといっても「希少性」です。国土交通省のデータによると、約80％の人が「一戸建て住宅に住みたい」と希望しています。しかし実際、新築の戸建賃貸の供給数は約3％にすぎません。

ニーズがあるのに、戸建の賃貸住宅は非常に不足しているのが現状です。人口減少で空室率が問題となっているアパートやマンションと違って、戸建賃貸は今後に期待できる新しい市場です。

戸建賃貸経営のメリット

①とにかく需要がある

先ほどグラフにあったように、戸建住宅に住みたいと考えている人は全体の約8割を占めています。
借り手側の戸建住宅ならではのメリットとして…

• 近隣の騒音が気にならない
• ペットを自由に飼える
• 庭のある生活を楽しめる
• 部屋数が多い

といったことが挙げられます。
ひとり暮らしならまだしも、家族で暮らす方にとっては、アパートやマンションなどの集合住宅では、子供の走り回る音やテレビの音量など近隣の生活音をストレスに感じる場合がありますが、戸建住宅なら気にせず生活できます。また、最近ではペット可のアパートやマンションが増えていますが、「小型犬のみ」など制限があります。戸建住宅なら自由にペットを飼うことができます。さらに、アパートやマンションは庭がなく、部屋数が少ないのが一般的です。戸建住宅では、家庭菜園などを楽しんだり、趣味の部屋を持ったりできるでしょう。

現在、賃貸住宅に暮らす人々の大半が2～4人で生活するファミリー世帯。アパートよりも広いスペースを持つ「戸建住宅」での生活を希望していることが考えられます。

②高い利回り

戸建賃貸の最大の魅力は、利回りの良さです。一般的な新築アパートでの利回りは5～8％とも言われおり、決して効率の良い資産活用とは言えないのが現状です。それに比べて戸建賃貸の場合は、10％以上という利回りも充分に見込める為、非常に魅力的といえます。

戸建賃貸なら、10万円以上の家賃は普通に狙えますから、
仮に1,200万円で戸建賃貸を建築したとすると・・・

10万円×12ヶ月÷1,200万円＝10％

10％以上もの高い利回りを得ることができます。
仮に、8万円しか家賃がとれなくて…

8万円×12ヶ月÷1,200万円＝8％

これは新築アパートを作った時の一般的な利回りと同じか、少しいいレベルです。普通のアパート経営よりも、利回りはいいのが戸建賃貸のメリットです。

③物件の管理・対応がラク！

アパートやマンションは共用部分の管理が必要です。世帯数も多いため、高い費用を払って管理会社に委託することも一般的です。戸建賃貸であれば世帯数が少なく、自分たちで管理できます。同じ屋根の下に一世帯しか住まないため、騒音などのクレームが発生することもほとんどありません。

④戸建なら長期間住んでもらえる！

ファミリー世帯の入居期間は4～6年が58.1％、6年以上住むケースも16.2％と、入居期間が長いのが特長です。(※1)
マンションやアパートの場合は間取りに限界があるため、家族が増えた場合に引っ越してしまう可能性が高いといえます。戸建住宅は部屋数が充実している分、子供ができたことを理由に退去する可能性は低いと言えるでしょう。入居期間が長くなる分、空室のリスクを抑えることができます。

※1 データ元…公益社団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観（2017年度上期）」の入居者別平均居住期間（全国）

⑤立地条件に左右されない

アパートやマンションの場合、「駅から徒歩○分」などの立地条件が物件の人気に直結します。家賃収入が立地で決まると言っても過言ではありません。一方、戸建住宅の入居を希望する人は、小さいお子さんのいるケースが多く駅から離れた静かな住宅街を望んでいる場合も少なくありません。また、所有している土地が狭かったり変わった形をしている場合、アパートやマンションの建設は難しいですが、戸建住宅ならそういった場所でも建設できるため、土地の持つ価値を最大限に発揮できます。

⑥土地をそのまま所有するより「節税」になる

相続で取得した土地には固定資産税と都市計画税がかかります。
その土地に賃貸住宅を建設することで、固定資産税なら6分の1、都市計画税なら3分の1まで減らすことが可能です。(※2)
また、賃貸経営にかかる経費を所得と合算することで所得税や住民税の節税にも繋がります。戸建賃貸経営であれば、アパートやマンションよりも初期コストを抑え、節税の効果を得ることができます。

※2…200平米を超える場合、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2になります。

戸建賃貸経営でおさえておきたいポイント

メリットの多い戸建賃貸ですが、安定した経営には以下3つのポイントをおさえることが重要です。

①空室を極力避ける

アパートやマンションは1部屋が空室になっても他の部屋の入居者がいる限り家賃収入を得ることができます。しかし、賃貸住宅は1つの戸建に対して1つの契約であるため、入居者がいないと完全に無収入。
ローンなどの返済計画に支障が生じることになるので注意しましょう。

②時代によって間取りやデザインが変化する

現在の住宅はウォークインクローゼットや備え付けの収納が充実しているのが一般的。和室のないリビングの広い住宅も増えています。古い設備や間取りでは借り手が見つからない可能性が高いため、リフォームやリノベーションも考えておかないといけません。

③最終的に「売却」もアリ

空き室状況が続き、思うように家賃収入を得ることができなかった場合には「売却」もできます。アパートやマンションは金額の大きさが原因でなかなか買い手が見つからなかったりしますが、戸建住宅は投資家だけでなく一般の人からの需要も期待されるため、スムーズに売却しやすいと言えるでしょう。